买房人多了！成交量涨了！江门人，出手了！

不知不觉就到了6月底，江门房地产新政，就要满月了。

近一个月前（5月31日），江门优化房地产政策，蓬江区、江海区、新会会城街道限购改限售3年。

同时，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

▲江门楼市新政

此政策一出，可谓一石激起千层浪，迅速引发金融端、市场端的响应。

蓬江、江海、新会三区举办房展、下调首付比例、房贷利率下调……稳楼市、稳房价大招频出，此情此景恍如2015年。

那么，新政之后，近一个月的时间，江门楼市表现到底如何，信心是否已经重燃？

今天，房姐就从新房市场、二手房市场、土拍市场等各维度，一一来分析。

新房市场：

住宅网签三连涨，楼盘分化加剧

先来看新房市场。

总体来看，自房地产优化政策推出后，江门新房市场反应较为热烈，看房人气日渐回升，信心也正在重燃。

尤其端午节期间，房姐踩盘发现，不少项目人气、热度、到访量，都有了不同程度的回升。

而据江门楼市智库监测，端午期间，市区79个重点项目盘均到访量达83组，共成交718套，对比五一，无论来访量还是成交规模，都有大幅提升。

这种久违的景气，在数据上也得以展现。据统计，新政出台后，江门三区在价格趋稳的前提下，住宅网签套数呈现三周连涨，回暖较为明显。

▲新政前后，江门三区楼市周成交数据

“新房市场回暖主要归功于几个方面的原因，一来，房地产新政后，蓬江、新会、江海三区及时举行房展活动，一系列优惠极具吸引力；

二来，金融端方面，江门下调了首付比例，房贷利率也频频下调最低至4.25%，创近10年新低，上车门槛降低，多重作用下，释放了大量购房需求。”一位业内人士表示。

▲新会房展现场

虽然新政之后，新房市场肉眼可见回暖，但有两个现象值得注意。

一来，当下疫情不断反复，短时间内不会结束，各行业都受到影响，个人收入也存在不稳定性。

这样的情况下，即便门槛降低，也有不少购房者不敢贸然上车，观望情绪浓重，市场全面回暖还需要一定的时间。

”一旦买房，公司的毕业证和银行的催收短信，不知道哪一个先来，想想就压力山大。”网友老W的话，代表了不少观望者的心声。

▲示意图

二来，市场回暖并非“阳光普照”，项目冷热分化已成常态。

翻开2022年第25周（6.13-6.19）成交数据，以蓬江区为例，成交榜单TOP10中，8个位于滨江新区，区位十分集中。

其中万科金域华府、粤海壹桂府、中国铁建铁建城等配套不断兑现、学区有重大利好的项目，网签回暖明显。

而一些地段较为边缘的项目，网签排行榜中难见踪影，楼市分化进一步加剧。

二手房市场：

受新房利好冲击，破冰仍需等待

相对于新房市场的“躁动”，新政之后的二手房市场，则相对“疲惫”了很多。

数据显示，新政实施前的5月份，江门蓬江区、江海区、新会区二手住宅网签量，环比4月已降声一片。

▲2022年5月江门各市区二手住宅网签情况

而新政出台后，这种局面也并未出现爆发性转折。

据江门住建局数据显示，最近三周，蓬江区二手房网签约266套，江海区为91套，新会区231套。

除新会区外，蓬江、江海日均网签量未出现明显升高。

▲江门三区近三周二手房网签情况统计表

除了成交数据，一位中介人士也表示，房地产新政出台后，其业务量无明显变化。

“整体来说，市场反应较为平静，无论带看还是成交，新政并没有对二手市场带来爆发性影响。”

而深究其原因，或缘于以下两点：

一来，进入6月后，传统报读季早已结束，学区房换房客需求锐减，在一定程度上影响了二手房成交。

二来，受新房市场房贷利率下调、首付款比例下降、限购改限售等多重利好冲击，大量购房者将目光投向新房，二手房客源被分流，市场观望情绪浓重，破冰还需等待。

土拍市场：

2地块即将摘牌，下半年或迎转机

再来看看土拍市场。

去年下半年开始，江门土拍市场较为沉寂，鲜有土地出让、摘牌，这股冷风吹到现在，还未散尽。

不过，随着政策的调整、市场的逐步回暖，江门土地市场也将迎来转机。

首先在供应量方面，政府颇具诚意。根据2022年江门市区供地计划，三区计划供应101宗地块，供应总量9006亩，其中住宅用地1643亩，不乏滨江新区、枢纽新城、北新区等压箱底“好地”。

▲2022年江门市区供地计划

另一方面，这个6月底，江门土拍市场将迎来久违的热闹，蓬江、新会首宗地块将迎来摘牌。

其中，枢纽新城明德二路北侧、 梅江北路东侧（中集智库南侧）地块，折合名义楼面价5010元/㎡，将于6月29日10点网拍。

6月30日，蓬江区体育路与祥和路交叉口西南侧地块也将迎来摘牌，起拍总价21790万元，折合楼面价5000元/㎡。

▲体育路与祥和路交叉口西南侧地块位置图

不过，截止到目前，这两宗地市场反应皆比较平静，出现惊喜、或高溢价的可能性不大。

可见，今年的土地市场虽然可期，但修复仍需要一段时间。

后市展望：

价格底已现，市场或逐月修复

即将进入7月，后市怎么走？房姐大概猜测几点，仅供参考。

政策方面：随着江门房地产新政实施，降低首付款比例、下调房贷利率、派发优惠券等一揽子措施的推出，江门楼市政策底已呈现，市场底有望加快到来。

房价方面：稳楼市、稳房价“工具箱”作用已显现，近一年来，江门全市房价基本徘徊在8字头上下，房价基本完成筑底，未来走势也是“稳”字当头。

▲近一年来江门房价走势

成交方面：由于一系列重磅利好，再加上6月年中冲刺，不少楼盘以价换量拼命出货，将吸引不少购房者入市。

不过，由于网签数据具有延迟性，所以预计7月份，江门网签数据将迎来一波高峰。

这其中，新会区尤为值得关注，因为就在6月底，新会安排购房补贴资金1000万元，对该区域内部分新房购买人发放补贴，最高补贴5000元，或将吸引一波购房者出手。

▲图源：新会发布

至于板块方面，未来预计将会先从部分热点优质板块恢复，以点带面逐步筑底回升，呈现逐月修复的态势。

综上，今年无论是价格、政策还是信贷，对首套、改善购房者都很友好，不失为一个上车好时机。

那么，你认为未来江门市场走势如何，2022年下半年是否选择买房呢？欢迎留言区分享你的看法。

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